1、深刻把握宏觀經濟發展環境和項目地的城市產業結構與市場客戶需求

    在進行物流園區項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發展。

    物流園區項目的宏觀把握有三個要點：

   （1）宏觀經濟環境分析。一般來說，宏觀經濟環境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市（地區）層面、本地層面。而兩條主線即總體經濟和物流行業，包括現狀、特點、問題、趨勢等。

   （2）當地城市產業結構分析。一是了解當地城市主導產業的構成，以及支撐主導產業的重點企業分布。二是當地物流產業發展情況，包括發展現狀、未來規劃、相關優惠政策等。

   （3）市場需求分析。當地物流需求是產地物流？如果是，那么主要企業是誰？主要產品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業是誰？需求什么？或是中轉地物流？如果是，本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉需求？

    2、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業

    考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。

    物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：

   （1）周邊主要產業（工業）園區。即對項目所在地一定半徑區域內的各類產業（工業）園區情況進行分析研究，包括這些園區的發展目標、功能布局、未來規劃、入駐企業、優惠政策等。

   （2）周邊物流園區及其入駐企業。包括已經建成正在經營的和規劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和業戶。對重點市場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。

   （3）潛在客戶需求。具體了解項目地的主要制造、商貿以及第三方物流企業情況。對這些企業進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的“地毯式”調研，為項目后期招商積累客戶。

    3、項目地的區位交通情況，是項目戰略定位的客觀基礎

   城市的區位與交通，是緊密聯系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。

   （1）區位優勢。具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質、經濟總量以及發展趨勢、人口規模等。

   （2）交通優勢。根據項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析，如：公路，即臨近項目地的高速公路、國道、省道以及其它道路；鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸的大宗物資主要種類是什么；港口，了解當地港口集裝箱、散雜貨、特種碼頭等情況、保稅監管情況等。在交通優勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。

    4、項目的具體戰略定位和規劃設計

    物流園區項目的戰略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。

    把握物流園區項目的戰略定位，主要是以下三個方面：

   （1）基本的戰略定位。即根據市場需求、區位交通和投資企業掌控的優勢資源，確定項目的基本定位，是做商貿型物流園區還是貨運型物流園區。如果做貨運型物流園區，是單純的公路港，還是公鐵聯運，鐵海聯運等。要具體化，市場針對性要強。戰略定位包括市場定位（細分市場在哪里）、客戶定位（具體是哪些企業入駐）、產品定位（園區的建筑形態如何）、品牌定位（市場形象如何）等。

   （2）主要功能確定以及分區的空間布局。項目的主要功能，即項目提供有哪些功能服務，如辦公、交易、倉儲、配送、信息及配套服務等，各功能區的主要經濟技術指標，以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區的業務互動和效率優化。

   （3）具體規劃設計。包括建筑形態（外觀和內部）、道路規劃（人車分流）、景觀綠化等，既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧物流作業的技術需要。

    5、要在開工前確定項目的開發和盈利模式

    物流園區是投資大、周期長的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入，而現代物流園區要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業提供增值服務。因此，確定園區項目的經營模式，才能形成園區建設與運營的良性發展。

   （1）土地規劃。物流園區用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要可以根據實際情況申請部分市場（商業）用地。

   （2）開發原則。因為物流園區項目占地面積大，建設周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區項目的開發原則為：統一規劃，分期開發；滾動發展，分塊管理。

   （3）經營模式。物流園區的具體經營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。因物流園區投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業（業戶）進行整合管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。

   （4）項目后期運營的收入結構。除了房屋租金（含物業費）外，還有業務整合收入（入駐企業產生新的業務需要），信息服務收入（為入駐企業和相關企業提供）以及其它收入。

    6、做好項目的后期運營管理服務，是決定項目成功的保證

    物流園區項目要實現成功運營，市場調研是前提，戰略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區的后期運營管理服務工作，就是要“1+1”，即建設一個體系——園區公共服務體系，搭建一個平臺——物流信息服務平臺。

   （1）園區公共服務體系。包括5個方面：一是專業性物業管理服務。如同住宅小區的物業管理，為入駐企業和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。二是一體化行政服務。包括統一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統一開具發票，辦理行政許可（開展物流業務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構以及政府行業管理部門入駐園區。三是企業管理服務。因為入駐物流園區的企業大部分是中小型企業，園區要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務。四是業務整合服務。為入駐企業提供業務信息，提供輔助性業務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業集中核心業務成長。五是物流金融服務，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業想做而又難以做到的。