中國物流園區的發展將經歷四個階段：初建期、成長期、成熟期和衰退期。前瞻產業研究院發布的《中國物流園區布局規劃與經營模式分析報告》分析認為，從總體上說，各類物流園區在初建時應該注重提供其基本服務功能，在其成長期則應該發展其增值服務功能，而在其成熟期則應該注重其拓展服務功能的挖掘。現代物流產業是新興產業，而物流園區是現代物流產業中的一種重要的新興產品。

圖表1：同類型物流園區贏利模式的階段性思路

資料來源：前瞻產業研究院

　　1、轉運型物流園區的贏利模式

　　轉運型物流園區其主要服務功能是實現各種運輸方式之間的轉換，包括公路--鐵路、海--陸和空--陸等運輸方式之間的轉換，例如，依托港口規劃的港口物流園區和依托機場規劃的空港物流園區等。

　　（1）初建期的贏利模式

　　初建期的贏利模式--開展大宗散貨的集疏，大宗貨物的倉儲、公路及公鐵中轉、集裝箱中轉、海鐵及公鐵聯運等。轉運型的物流園區一般規劃建設在交通便利的位置，它們一般處于兩種運輸方式相交匯的區位。因此，處于安建期的轉運型物流園區應充分發揮這種優越的地理和交通網絡優勢，在物流園區建設的初期應注重開展提供與貨物轉運有關的基本物流服務功能。

　　（2）成長期的贏利模式

　　成長期的贏利模式--利用優厚的地理位置條件，大力發展保稅物流等國際物流服務功能。由于轉運型物流園區主要是依托港口、陸路口岸，因此與集裝箱運輸和海關監管通道相結合的大型轉運樞紐，也稱為國際貨運樞紐型物流園區。其主要服務對象是國際物流，而保稅物流是國際物流的主要形式，因此，發展保稅物流是轉運型物流園區在其成長期的一種可行的選擇。保稅物流主要是指保稅倉儲、保稅展示、出口加工、運輸配送、網上交易、報關通關、代理、自由貿易服務以及其他相配套的商務服務活動。

　　（3）成熟期的贏利模式

　　成熟期的贏利模式--提供物流一體化服務。物流一體化是指將原材料、半成品和產成品的生產、供應、銷售結合成有機整體，實現生產與流通的紐帶和促進關系。20世紀80-90年代，物流一體化被看作是企業與顧客、供應商相聯系的能力，它使用購買獲取、制造支持和實物配送等業務活動資源計劃和分配控制過程進行系統管理。

　　現代物流管理將供應商和用戶納入管理范圍，強調使用物流一體化來取得差別優勢，從而利用物流的競爭力增加企業甚至整個供應鏈的靈活性。從某種意義上講，未來全球物流管理的概念發展到一個嶄新的階段，其關鍵是致力于原材料到用戶的整個過程中的商品流動的管理。因此，物流一體化所關注的焦點是商品整個過程的流動，而不是傳統觀念的物流服務功能分割或局部效率。轉運型物流園區在其成熟期不應僅僅局限于大宗貨物的集散、集裝箱中轉和保稅倉儲及保稅展示等某幾個物流環節的優化服務上，而應充分利用其入駐的大型航運企業、船代企業、貨運代理企業等長期開展國際物流和區域物流服務的優勢和經驗，通過注重引入物流服務集成商入駐園區，為國際物流和區域物流開展物流一體化服務。

　　2、存儲配送型物流園區的贏利模式

　　儲存配送類型的物流園區是指以大規模的倉庫群為基礎，形成以存儲、配送和批發交易功能為主的物流園區。

　　（1）初建期的贏利模式

　　初建期的贏利模式--開發專業市場，然后拓展品牌特許經營。計劃經濟體制遺留下來的大量倉儲設施是存儲配送物流園區贏利的一筆不可多得的寶貴財富，在市場經濟條件下，只需轉變經營觀念，將其改造成各具特色的"有形市場"，便可逐步發展成為一種現代化的物流園區，而且園區也可從這些市場交易中贏得較為豐厚的利潤。

　　存儲配送型物流園區初建時一般都有較大規模的倉儲面積，利用這些倉儲設施開辦專業交易市場，如鋼材交易市場、木材交易市場、建材交易市場等，依托這些專業交易市場所帶來的物流業務，就可以逐步做大做強物流園區。

　　（2）成長期的贏利模式

　　成長期的贏利模式--以倉儲和運輸等專業服務優勢切人供應鏈，重點為供應鏈中少數幾個重要客戶提供基本物流服務，并爭取形成企業戰略聯盟和伙伴協作關系，在此基礎上，逐步拓展其他增值物流服務功能。存儲配送型物流園區的入駐物流企業以儲運企業為主，這類物流企業在發展初期，其主營物流業務是倉儲，并輔之于運輸，由于其長期發展倉儲和運輸等基本物流服務功能，

　　因此，其在基本物流服務功能上具有一定的服務優勢，容易為供應鏈上的大型企業所接受。該類物流園區在其成長期為少數幾個重要客戶提供倉儲和運輸服務的基礎上，開展配送服務是其進一步贏利的重要基礎。

　　（3）成熟期的贏利模式

　　成熟期的贏利模式--為客戶提供基于供應鏈管理（SCM）的物流管理。供應鏈管理是物流管理的發展方向，在一條物流供應鏈中，服務范圍由倉儲和運輸向上可延伸到市場調查與預測、采購及訂單處理，向下可延伸到配送、物流咨詢、物流方案選擇與規劃、庫存控制、貨款回收與結算等，這些服務最具有增值性。以倉儲為基礎發展起來的后勤保障、貨運配載、倉儲配送、包裝流通加工等增值服務，在信息技術與服務支持的基礎上實現SCM需要的集成管理，代表著改造傳統物流產業的經營理念、服務項目、經營方式等的一種新興市場力量。

　　存儲配送型物流園區利用其在成長期為重要客戶提供倉儲等基本物流服務和挖掘配送等增值物流服務的基礎上，在其成熟期可進一步拓展為客戶提供基于供應鏈的物流管理。

　　3、流通加工型物流園區的贏利模式

　　流通加工是為了提高物流速度和物品的利用率，在物品進入流通領域后，按客戶的要求進行的加工活動，即在物品從生產者向消費者流動的過程中，為了促進銷售、維護商品質量和提高物流效率，對物品進行一定程度的加工。隨著經濟增長，國民收入增多，消費者的需求出現多樣化，促使在流通領域開展流通加工。目前，在世界許多國家和地區的物流園區或物流中心中都大量存在流通加工業務，在日本、歐美等物流發達國家則更為普遍。

　　流通加工型物流園區就是吸引一部分制造企業的分銷中心或配送中心到該物流園區進駐，從而承擔一部分產品生產加工功能，實現從廠商生產的標準產品部件到客戶所需的個性化產品轉換銜接的物流園區，該類物流園區的主要功能是流通加工，但該類物流園區也會有倉儲區、裝卸搬運區等功能區域，因此，此類物流園區本身也擁有基本的貨物集散功能。

　　（1）初建期的贏利模式

　　初建期的贏利模式--利用現有設施，改建專業交易市場。流通加工型物流園區在其初建期吸引商流進入物流園區將為其提供流通加工服務奠定物流業務基礎，因此，該類型的物流園區在其初建期應充分利用自身的地理和經營優勢，如果能合理地對現有倉儲區域進行改造，將其改建成專業性的交易市場，而專業性的交易市場將為物流園區帶來穩定的物流業務，為物流園區的發展奠定堅實的基礎，這是處于初建期的流通加工型物流園區的一種可行的贏利模式。

　　（2）成長期的贏利模式

　　成長期的贏利模式--發展流通加工，提供增值服務。在成功地引入商流之后，發展流通加工，提供增值服務是流通加工型物流園區在其成長期的一種可行的贏利模式。

　　（3）成熟期的贏利模式

　　成熟期的贏利模式--建立電子商務平臺，為入駐物流企業開展電子商務物流配送服務。電子商務物流配送是指物流配送企業采用網絡化的計算機技術和現代化的硬件設備、軟件系統及先進的管理手段，針對社會需求，嚴格地、守信用地按用戶的訂貨要求，進行一系列分類、編配、整理、分工、配貨等理貨工作，定時、定點、定量地交給沒有范圍限度的各類用戶，滿足其對商品的需求。

　　可以看出，這種新型的物流配送是以一種全新的面貌，成為流通領域革新的先鋒，代表了現代市場營銷的主方向。新型物流配送能使商品流通較傳統的物流配送方式更容易實現信息化、社會化、合理化和簡單化，使貨暢其流，物盡其用，既減少生產企業庫存、加速資金周轉、提高物流效率、降低物流成本，同時又刺激社會需求。

　　4、綜合型物流園區的贏利模式

　　綜合型物流園區是指可以全面處理轉運、儲存、加工、配送等作業以及不同作業方式之間相互轉換業務的物流園區。由于綜合型物流園區具有規模大、服務功能全和投資周期長等特點，物流市場的培育需要時間，項目見效也要有一定的周期，因此，規劃的各類服務功能不可能一蹴而就。項目啟動之初，應該分析優勢條件，確定起步點，找出贏利點。

　　（1）初建期的贏利模式

　　初建期的贏利模式--發展基礎服務功能，從貨運交易費和場地出租費中贏利。從中國現有的初建期經營狀況較好的綜合性物流園區的發展模式看，綜合型的物流園區在全面啟動轉運、儲存、加工、配送、信息服務等眾多物流服務功能上，在其初建期選擇開展轉運、存儲和信息服務等功能效果較好，因此，建立貨物集散中心和信息交易中心，從場地出租費和貨運交易費中贏利，是綜合型物流園區在其初建期的一種可行的贏利模式。

　　例如，浙江省首批規劃建設的綜合型物流園區--浙江傳化物流基地，物流基地建成后將包括信息管理、專業運輸、專業倉儲、流通配送、轉運和交易六大中心，還設有銀行、保險、工商稅務、餐飲住宿、汽修汽配、人員培訓、專案咨詢等完善的商務和生活服務系統。

　　（2）成長期的贏利模式

　　成長期的贏利模式--發展增值服務功能，為客戶提供個性化的物流服務。當綜合型的物流園區進入快速發展期時，就需要進一步拓展增值服務功能，因此，建設流通加工中心和倉儲配送中心是其進一步贏利的良好選擇。傳化物流基地在其快速發展期通過進一步建立流通加工中心和倉儲配送中心，有效地拓展了基地的流通加工和倉儲配送等增值服務功能。其中，流通加工中心采用標準化作業體系，充分利用基地內現有的物流設施，提供個性化的加工和分揀等物流服務；而倉儲配送中心是根據工商企業的需求度身定制，充分滿足不同企業的不同個性需求，它以基地內的信息交易中心、專業運輸中心、流通加工中心等支持倉儲配送中心的日常運轉，真正成為了工商企業的"倉儲管家"。

　　（3）成熟期的贏利模式

　　成熟期的贏利模式--發展提供從物流一體化到供應鏈一體化的物流服務。供應鏈一體化以供應鏈的優化為核心，強調的是核心企業與相關企業的協調關系，通過信息共享、技術擴散、資源優化配置和有效的價值鏈激勵機制等體現經營一體化。現代物流管理綜合了許多技術，如條碼技術、電子數據交換、射頻技術等，使企業物流得以從分散走向整合。

　　目前國內許多零售企業建立了POSMIS系統，制造企業也建立了ERP或SCM管理系統。這些都體現了企業對供應鏈一體化管理的要求，供應鏈一體化管理使原來流通渠道與企業物流的對立走向企業物流的共生。在這種新型的物流管理體制下，綜合型物流園區應充分利用其入駐企業類型廣泛以及各類型企業在物流園區內部集聚的優勢條件，在其成熟期應加強入駐園區相關聯企業之間的合作，有效控制供應鏈上物流、資金流、價值流、信息流等，提升以價值鏈為聯系的各相關企業的競爭優勢，這是衡量一個綜合型物流園區最終是否具有競爭力的重要標準。