北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃發(fā)布，防止大拆大建

　　8月31日，北京市發(fā)布印發(fā)《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025年）》的通知。其中涉及商辦部分，《行動(dòng)計(jì)劃》指出，到2025年，完成22個(gè)傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)；對(duì)需要改造或有升級(jí)改造需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及屬于產(chǎn)業(yè)禁限目錄、不符合安全生產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境要求、閑置低效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老舊廠房開展評(píng)估，有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”。

　　近日，住建部正式發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》。通知要求，嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷；不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，不改變社會(huì)結(jié)構(gòu)，不割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

　　克而瑞點(diǎn)評(píng)：

　　8月31日，北京市印發(fā)《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃(2021-2025年)》，加快推動(dòng)城市更新。從政策層面看，北京市將有效疏解非首都功能，引導(dǎo)需求向外部區(qū)域轉(zhuǎn)移，為城市更新創(chuàng)造巨大空間。一方面，北京將不斷發(fā)展城市外圍區(qū)域，引導(dǎo)需求向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移，合理配置全市資源。另一方面，疏解非首都功能，有助于推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高精尖產(chǎn)業(yè)，有望成為改造后重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向。

　　從市場(chǎng)層面來看，北京市物業(yè)改造升級(jí)空間大，商辦樓齡超15年的物業(yè)占比均超三成。據(jù)克而瑞資管北京監(jiān)測(cè)，十大商務(wù)區(qū)寫字樓房齡超15年的建筑面積占存量總面積的38%，商業(yè)物業(yè)占比亦超過33%。

北京十大商務(wù)區(qū)寫字樓樓齡情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞資管，CAIC

　　同時(shí)，北京城市更新領(lǐng)域，專業(yè)機(jī)構(gòu)涌現(xiàn)，通過城市更新實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活與價(jià)值提升。近兩三年以來，以高和、高瓴、吉寶資本、黑石、GIC等為代表的投資機(jī)構(gòu)頻頻在非住領(lǐng)域進(jìn)行大宗交易，收購(gòu)一線及主要核心城市的寫字樓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等投資性物業(yè)，尋求核心增益型及機(jī)會(huì)型投資機(jī)遇。北京已連續(xù)三年大宗交易超過500億元以上，2020年北京大宗交易統(tǒng)計(jì)成交39宗共計(jì)664億元，其中涉及城市更新類交易額占比約25%。資產(chǎn)并購(gòu)后，投資機(jī)構(gòu)通過對(duì)資產(chǎn)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的不斷增值。

　　總體來看，城市更新已經(jīng)進(jìn)入新階段，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，質(zhì)量化發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展成為主要特征。城市更新是房地產(chǎn)市場(chǎng)高階發(fā)展的必然出路。相對(duì)舊改，城市更新超越了舊改以物質(zhì)形態(tài)改造為主的范疇，內(nèi)涵擴(kuò)展到城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更新與升級(jí)等多方面的內(nèi)容。城市更新是一個(gè)城市發(fā)展的永續(xù)過程，中國(guó)的城市更新正在進(jìn)入到有機(jī)更新的新階段，正由大拆大建、規(guī)模化更新建設(shè)時(shí)代，逐漸過渡到質(zhì)量化、可持續(xù)發(fā)展的城市更新時(shí)代。

行業(yè)動(dòng)態(tài)

　　1）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：8月份制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)繼續(xù)保持在擴(kuò)張區(qū)間，非制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)受疫情影響回落明顯

　　受近期國(guó)內(nèi)疫情汛情等因素影響，8月份制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)為50.1%，比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持在擴(kuò)張區(qū)間；非制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為47.5%，低于上月5.8個(gè)百分點(diǎn)，落至臨界點(diǎn)以下，其中建筑業(yè)為60.5%，高于上月3.0個(gè)百分點(diǎn)，位于高位景氣區(qū)間，服務(wù)業(yè)為45.2%，明顯低于上月7.3個(gè)百分點(diǎn)；綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)為48.9%，低于上月3.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　2）國(guó)新辦“住有所居”新聞發(fā)布會(huì)

　　8月31日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)為全面建成小康社會(huì)作出的重要貢獻(xiàn)。同時(shí)，會(huì)議提出在進(jìn)一步完善住房保障體系、繼續(xù)全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制、實(shí)施城市更新行動(dòng)等方面加強(qiáng)舉措，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居，解決好新市民青年人住房困難問題。

　　3）北京統(tǒng)計(jì)局：聚力高質(zhì)量，上半年京津冀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好

　　上半年，京津冀三地持續(xù)統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，生產(chǎn)需求逐步恢復(fù)，新興動(dòng)能培育壯大，協(xié)同發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定恢復(fù)、穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)。

　　4）北京：印發(fā)城市更新行動(dòng)計(jì)劃，有序推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)改造

　　近日，北京印發(fā)《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025年）》的通知。其中涉及商辦部分，《行動(dòng)計(jì)劃》指出，到2025年，完成22個(gè)傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)；對(duì)需要改造或有升級(jí)改造需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及屬于產(chǎn)業(yè)禁限目錄、不符合安全生產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境要求、閑置低效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老舊廠房開展評(píng)估，有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”。

　　5）今年北京擬供應(yīng)131宗租賃住房用地項(xiàng)目，供應(yīng)總量較往年大幅提升

　　北京市規(guī)劃自然資源委8月30日對(duì)外發(fā)布了131宗擬于2021年供應(yīng)的租賃住房用地項(xiàng)目信息。這是北京市首次集中對(duì)外發(fā)布全年租賃住房項(xiàng)目供地信息，供應(yīng)總量較往年大幅提升。

　　6）上海：上海市規(guī)劃資源局發(fā)布《上海市國(guó)土空間近期規(guī)劃（2021-2025年）》

　　9月1日，上海市規(guī)劃資源局發(fā)布《上海市國(guó)土空間近期規(guī)劃（2021-2025年）》，《規(guī)劃》提到，加快形成“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉(zhuǎn)型”的市域空間新格局，推進(jìn)東西兩翼國(guó)家戰(zhàn)略承載區(qū)的高質(zhì)量建設(shè)，推動(dòng)南北兩側(cè)金山寶山地區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，全面建設(shè)崇明世界級(jí)生態(tài)島。

　　7）成都加快發(fā)展保障性租賃住房，2021年計(jì)劃籌集建設(shè)6萬套

　　成都市提出，“十四五”期間計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房25萬套（間），其中2021年計(jì)劃籌集建設(shè)6萬套（間）。保障性租賃住房承租人可以按照規(guī)定申領(lǐng)居住證，居住證持有人按規(guī)定享受義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、公積金等基本公共服務(wù)。

　　8）杭州人才吸引力位居第二，居住保障工作先行

　　據(jù)杭州市住保房管局消息，截至目前，杭州保障性住房新開工106.7萬平方米，提前超額完成全年目標(biāo)。今年，住房保障工作被列入2021年杭州市民生實(shí)事項(xiàng)目，明確分配公共租賃住房實(shí)物配租房源5000套、貨幣補(bǔ)貼保障家庭3萬戶，新開工保障性住房100萬平方米。

企業(yè)動(dòng)態(tài)

　　1）華南城與招商蛇口訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議

　　2021年9月1日，公司的全資附屬公司——華南城集團(tuán)有限公司與招商蛇口簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，作重點(diǎn)研究現(xiàn)有板塊的資產(chǎn)整合及存量開發(fā)事宜。此次合作，體現(xiàn)了雙方在長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展思路上的高度契合，各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)在城市商業(yè)綜合體、房地產(chǎn)開發(fā)、城市更新(含舊城改造)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理等方面開展廣泛深入合作。

　　2）美凱龍按計(jì)劃向遠(yuǎn)洋轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)

　　9月1日，紅星美凱龍發(fā)布關(guān)于出售、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的進(jìn)展公告，天津遠(yuǎn)璞已累計(jì)持有紅星企發(fā)51%的股權(quán)，剩余紅星企發(fā)19%的股權(quán)交易仍將按計(jì)劃分階段實(shí)施。根據(jù)此前7月18日遠(yuǎn)洋集團(tuán)與紅星控股簽訂的協(xié)議，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將通過天津遠(yuǎn)璞收購(gòu)紅星控股子公司紅星企發(fā)70%股權(quán)。

　　3）金茂物業(yè)沖刺港股IPO：高端物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者，寫字樓月均收費(fèi)達(dá)27.3元

　　金茂物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金茂物業(yè)”）于8月31日正式向港交所遞交招股說明書，擬主板掛牌上市，中金公司和匯豐擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

　　招股資料顯示，金茂物業(yè)是TOP20地產(chǎn)開發(fā)商中國(guó)金茂旗下子公司，其歷史可追溯至1993年，該年中化集團(tuán)（中國(guó)金茂控股股東）設(shè)立中化酒店，自此即為中國(guó)金茂的前身及其附屬公司開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。除物業(yè)管理服務(wù)之外，金茂物業(yè)亦提供各種增值服務(wù)，包括社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。

　　4）南都物業(yè)：部分長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目已盈利，將向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型

　　9月1日，南都物業(yè)2021年半年度業(yè)績(jī)說明會(huì)召開。趙磊表示，公司長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況目前已穩(wěn)定向好，部分公寓項(xiàng)目已盈利，大悅商業(yè)子公司上半年虧損主要因旗下群島酒店業(yè)務(wù)，受到疫情持續(xù)影響導(dǎo)致，而非長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)導(dǎo)致虧損。未來公司長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)將向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，減少前期裝修等重資產(chǎn)投入，該模式可在項(xiàng)目承接初期即實(shí)現(xiàn)盈利。

　　5）天虹簽約長(zhǎng)沙市鄱陽(yáng)匯金中心項(xiàng)目，商業(yè)建面12萬

　　近日，天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司在長(zhǎng)沙市雨花區(qū)洞井街道辦事處舉行合作簽約儀式，正式進(jìn)駐鄱陽(yáng)匯金中心項(xiàng)目。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)韶山路與萬芙路交匯東南角，共計(jì)7層，總面積約12萬平方米，是目前天虹在湖南最大的購(gòu)物中心旗艦店。項(xiàng)目定位為“暢享歡樂時(shí)光的時(shí)尚生活中心”，以潮玩時(shí)尚、親子歡樂、品質(zhì)生活為主打，同時(shí)融合湖南文化特色和天虹數(shù)字化智慧零售服務(wù)。

　　6）中海將打造首個(gè)5A級(jí)近零能耗高層寫字樓

　　8月31日，中海企業(yè)集團(tuán)碳中和研討會(huì)暨總部大廈零碳示范項(xiàng)目設(shè)計(jì)專家評(píng)審會(huì)在深圳召開。專家評(píng)審委員會(huì)，一致認(rèn)為中海新總部大廈打造國(guó)內(nèi)首個(gè)5A級(jí)高層寫字樓近零能耗建筑和零碳建筑（運(yùn)行階段）技術(shù)方案可行，達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。

　　7）大悅城控股上半年投資物業(yè)營(yíng)收24.71億

　　2021年上半年，大悅城控股投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.71億元，同比增長(zhǎng)21.86%。大悅城控股持有已開業(yè)10個(gè)大悅城購(gòu)物中心、1個(gè)春風(fēng)里項(xiàng)目及1個(gè)祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目，商業(yè)面積約188萬平方米。報(bào)告期末，公司在建擬建的大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)共17個(gè)，商業(yè)面積約176萬平方米；其他非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品管理項(xiàng)目（如成都鴻云悅街、杭州運(yùn)河文化中心、北京永豐悅界等）共8個(gè)，商業(yè)面積約14萬平方米。今年下半年預(yù)計(jì)將有蘇州大悅春風(fēng)里、長(zhǎng)沙大悅城、北京豐臺(tái)大悅春風(fēng)里、重慶大悅城、武漢大悅城等5個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，總計(jì)商業(yè)面積65.9萬平方米。

　　8）萬達(dá)商管：上半年收入226億元，同比增長(zhǎng)32.06%

　　大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司披露的2021年公司債券半年度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，公司上半年收入226.8億元，同比增長(zhǎng)32.06%；毛利率68.44%，同比下降3.71%，利潤(rùn)總額95.15億元。其中，投資物業(yè)租賃及管理收入209.96億元，同比增長(zhǎng)30.15%，毛利率72.22%；酒店運(yùn)營(yíng)收入6.57億元，同比增長(zhǎng)111.81%，毛利率43.63%。未來公司將實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，不斷豐富產(chǎn)品及商業(yè)業(yè)態(tài)，運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)平臺(tái)和手段，推動(dòng)線上線下融合及業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

　　1）通州富力中心C01棟寫字樓及E01商場(chǎng)裙樓實(shí)現(xiàn)封頂

　　8月31日，據(jù)通州發(fā)布官方微信，北京副中心六大商業(yè)綜合體之一的通州富力中心C01棟寫字樓及E01商場(chǎng)裙樓實(shí)現(xiàn)封頂，通州富力中心位于地鐵上蓋，總建筑面積約63萬㎡，其中購(gòu)物中心約8萬㎡，兩棟超甲級(jí)寫字樓建筑面積約12萬㎡，均建在TOD商業(yè)之上。

　　2）北京環(huán)球度假區(qū)將于9月下旬正式開放，北京環(huán)球影城門票將于9月14日正式開售

　　巨型文旅項(xiàng)目北京環(huán)球度假區(qū)將于9月20日正式開放，項(xiàng)目包括北京環(huán)球影城主題公園、兩家度假酒店、北京環(huán)球城市大道，其中北京環(huán)球影城主題公園包括7個(gè)主題分區(qū)。該項(xiàng)目自2001年簽署合作意向書，2014年正式獲批。

　　3）金地·啟匯中心耀世啟幕

　　近日，位于北京金盞金融商務(wù)區(qū)的金地·啟匯中心舉行啟幕活動(dòng)，該項(xiàng)目為金地集團(tuán)打造的商務(wù)綜合體，總建筑面積約6.8萬㎡，包括4.8萬㎡辦公和2萬㎡自持運(yùn)營(yíng)配套。

　　4）南寧五象萬象匯9月5日開業(yè)

　　9月5日，南寧五象萬象匯正式開業(yè)，這也是華潤(rùn)置地在南寧打造的首座萬象匯。項(xiàng)目位于華潤(rùn)二十四城綜合體區(qū)域，商業(yè)體量6萬㎡。南寧五象萬象匯強(qiáng)調(diào)“親民”屬性，打造“家庭生活延伸空間”，同時(shí)引進(jìn)50多家首店品牌，包括萬家CiTY華南首店、沉浸式兒童成長(zhǎng)游樂場(chǎng)meland club廣西首店、以及奈雪的茶等區(qū)域首進(jìn)品牌。

　　5）9月，11座萬達(dá)廣場(chǎng)將開業(yè)

　　9月1日，萬達(dá)宣布9月全國(guó)將有11座萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，遍布廣東、湖南、山東、安徽、河北、天津、海南、湖北、遼寧、上海、福建11個(gè)省市區(qū)，其中5座將于9月30日同時(shí)開業(yè)。

　　6）上海大虹橋?qū)⑿略?0萬平方米商業(yè)體，首批入駐商戶名單劇透

　　近日，大虹橋板塊大型商業(yè)體萬科天空之城首批入駐的商戶名單已經(jīng)提前曝光，包括：NIO蔚來House、Nitori、CGV影院、威爾仕W Fitness等主力店；粒子狂熱、UNIQLO、MUJI等時(shí)尚、新興業(yè)態(tài)；Baker&Spice、Peet’s以及Seesaw Coffee等知名餐飲品牌及外街深夜小酒館類餐飲業(yè)態(tài)，以及彈力猩球、奈爾寶兒童樂園、全國(guó)首家親子劇場(chǎng)造夢(mèng)盒子ZMBOX等兒童業(yè)態(tài)。

　　7）中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園打造多元融合的高品質(zhì)活力中心

　　經(jīng)過30年發(fā)展，豐臺(tái)園已成為豐臺(tái)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎和科技創(chuàng)新的主戰(zhàn)場(chǎng)、首都重要的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和高技術(shù)創(chuàng)新基地?？偸杖胗山▓@初期的6200萬元上升到2020年的6900億元，留區(qū)稅收41.4億元。

　　8）北京國(guó)際設(shè)計(jì)周永久會(huì)址項(xiàng)目年底將竣工交付

　　北京國(guó)際設(shè)計(jì)周永久會(huì)址項(xiàng)目已完成鋼結(jié)構(gòu)施工，屋面完成60%，幕墻已開始龍骨安裝，地下結(jié)構(gòu)進(jìn)入機(jī)電安裝階段，預(yù)計(jì)于10月下旬實(shí)現(xiàn)外立面亮相。目前，項(xiàng)目已進(jìn)入倒排工期的沖刺階段，年底前將竣工交付。

大宗交易

　　1） 中天金融擬出售中天城投100%股權(quán)

　　8月31日，中天金融發(fā)布公告稱，公司擬出售中天城投100%股權(quán)，并于8月 30日與佳源創(chuàng)盛簽署了《關(guān)于收購(gòu)中天城投集團(tuán)有限公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款暫定為180億元。

　　2） 京東39.9億港元收購(gòu)物流資產(chǎn)

　　9月3日，京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展和中國(guó)物流資產(chǎn)控股有限公司聯(lián)合公告，京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展將要約收購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)(01589.HK)9.165億股股份，占中國(guó)物流資產(chǎn)已發(fā)行股本約26.38%，購(gòu)買價(jià)為每股待售股份4.35港元，交易總代價(jià)39.9億港元。

　　3） 旭輝擬出售上海領(lǐng)航社項(xiàng)目30%股權(quán)

　　9月2日，旭輝集團(tuán)公告，擬以2.13億元出售上海領(lǐng)航社項(xiàng)目公司30%權(quán)益。領(lǐng)航社項(xiàng)目為主要由公寓、商業(yè)及寫字樓組成的綜合體，由旭輝與中國(guó)平安共同打造，部分物業(yè)為自持。

　　作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，克而瑞于 2019 年初開啟了存量資產(chǎn)市場(chǎng)的深度布局。自此，克而瑞大資管立足行業(yè)前沿、廣聚業(yè)內(nèi)專家，為存量時(shí)代賦能，一道開啟中國(guó)真正的資管時(shí)代！與此同時(shí)，克而瑞大資管通過大量扎實(shí)、專業(yè)的研究成果樹立了在資管領(lǐng)域的高度與深度。

　　目前，克而瑞大資管形成了投管云、資管云、商用樓宇數(shù)據(jù)庫(kù)、城市租賃系統(tǒng)等四大線上產(chǎn)品，以及投資可研、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、上市顧問、專項(xiàng)研究、資產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)優(yōu)化等六大咨詢服務(wù)體系，助力資產(chǎn)商提升管理效率、把握市場(chǎng)機(jī)遇，賦能中國(guó)資管市場(chǎng)。